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藍鯨新聞11月18日訊（記者 崔陸鵬）減少拿地后，新推項目逐步減少的房企都在忙什么？

據(jù)藍鯨新聞了解，在房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務縮減的背景下，從輕資產(chǎn)運營中賺取一定收益，已成當下大部分房企的選擇，其中，代建業(yè)務、商業(yè)類輕資產(chǎn)運營等被視為重要發(fā)展方向。

“今年，我們的主要重心就放在代建上，原先開發(fā)事業(yè)部的人員除留下部分負責收尾工作外，均轉(zhuǎn)向了代建?！蹦吵鲭U房企相關(guān)業(yè)務負責人向藍鯨新聞稱。

另據(jù)藍鯨新聞不完全統(tǒng)計，截至目前，TOP50房企中已有七成以上增加了代建業(yè)務板塊。

此外，部分原來擁有豐富商業(yè)類資產(chǎn)運營經(jīng)驗的開發(fā)商，也逐步在擴大自身的業(yè)務范圍，從傳統(tǒng)的商業(yè)綜合體運營，到承租更多小區(qū)商業(yè)街等資產(chǎn)的運營，由此來增加盈利渠道。

代建吸納開發(fā)人員“外流”

今年，在經(jīng)歷行業(yè)調(diào)整后，融創(chuàng)單獨成立了新的賦予代建功能的平臺而今資本，近期，融創(chuàng)也將該平臺更名為而今管理。據(jù)介紹，該平臺將獨立于融創(chuàng)原有地產(chǎn)開發(fā)體系，主要任務是引進外部資方，并整合代建體系。

有融創(chuàng)內(nèi)部人士對藍鯨新聞表示，不良資產(chǎn)是融創(chuàng)代建業(yè)務的衍生品，具體方式或為而今管理去尋找資方進行合作，共同投資不良資產(chǎn)項目，具體操盤由融創(chuàng)的代建平臺“融者共創(chuàng)建管集團”來操作。

與融創(chuàng)新成立不同，一位龍湖內(nèi)部人士向藍鯨新聞透露，公司內(nèi)部代建平臺龍智造已成立2年多，當前在龍湖集團內(nèi)部重要性還在不斷提升。該平臺由加盟龍湖13年之久的宋海林親自負責，與商業(yè)、資管等資產(chǎn)運營航道并列。去年開始，龍湖進一步擴大了資產(chǎn)運營范圍，涉及小區(qū)商業(yè)街等資產(chǎn)運營。

數(shù)據(jù)顯示，2023年龍智造實現(xiàn)營收19.7 億，同比增加66%；前三季度龍智造新增代建類項目41個，總建筑面積628萬平方米，增速遠超地產(chǎn)主業(yè)。

2024年，旭輝建管也實現(xiàn)了管理規(guī)模的快速擴張，迅速搶占了代建領(lǐng)域的重要席位。在中指研究院發(fā)布的代建企業(yè)排行榜上，前9個月，旭輝建管以952萬平方米的新簽約規(guī)劃建筑面積，位列第一。

據(jù)旭輝集團相關(guān)負責人介紹，2024年上半年，旭輝建管實現(xiàn)新增管理項目近50個，新增簽約面積超700萬方，政府與國企類代建合同額占比50%以上，管理規(guī)模和經(jīng)營質(zhì)量皆創(chuàng)新高。

“在過去三年中，大量地產(chǎn)開發(fā)人才外流，代建業(yè)務就是吸納人才最多的領(lǐng)域?！睋?jù)前述出險房企相關(guān)業(yè)務負責人介紹，一方面開發(fā)企業(yè)把代建業(yè)務視為“后門”，目的就是留人、養(yǎng)人、存儲開發(fā)能力，以備東山再起；另一方面，主流代建模式和傳統(tǒng)地產(chǎn)開發(fā)一脈相通，只不過是輕資產(chǎn)和管理模式的升級版本。

輕資產(chǎn)運營成重要盈利來源

除代建外，存量資產(chǎn)時代下，商業(yè)類資產(chǎn)運營也被更多企業(yè)視為第二增長曲線。當下部分轉(zhuǎn)型較早的房企，商業(yè)類經(jīng)營收入已成為其發(fā)展的基石。例如擁有萬象系的華潤置地，今年上半年實現(xiàn)核心凈利潤為107.4億元，其中經(jīng)常性業(yè)務的核心凈利潤55.2億元，占比達到51.4%。

龍湖憑借天街系列商業(yè)體，收獲穩(wěn)定現(xiàn)金流。半年報顯示，報告期內(nèi)實現(xiàn)53.2億元的租金收入，同比增長6%；同時，龍湖的運營業(yè)務和物管服務也貢獻了68億元利潤，在集團的利潤構(gòu)成中占比超過80%。

值得注意的是，近年來萬達集團、萬科、華潤置地、龍湖集團、大悅城控股、寶龍地產(chǎn)等紛紛提速輕資產(chǎn)項目布局。

某房企商業(yè)集團相關(guān)負責人告訴藍鯨新聞，當下輕資產(chǎn)運營已成為房企尋求收益的重要渠道之一。

一方面是因為在重資產(chǎn)開發(fā)模式下，高能級城市或是核心區(qū)域項目，開發(fā)運營需大量資金沉淀，但當前企業(yè)融資端吃緊、流動性承壓，輕資產(chǎn)模式相對而言成本和風險較低；另一方面，隨著商業(yè)地產(chǎn)競爭愈發(fā)激烈，對運營管理能力提出更高要求，輕資產(chǎn)模式下的商管團隊運營經(jīng)驗成熟、產(chǎn)品線豐富完善、運營規(guī)范性及標準化有優(yōu)勢，能滿足市場需求。

前述商業(yè)集團負責人稱，從中長期看，一二線城市商業(yè)地產(chǎn)步入“存量時代”，三四線城市消費擴容提質(zhì)，都給輕資產(chǎn)模式商管業(yè)態(tài)帶來潛在增長空間。

內(nèi)卷加劇，轉(zhuǎn)型路并不好走

輕資產(chǎn)，看似以小搏大，但當所有人都坐上“牌桌”時，跑贏市場的概率就容易被稀釋。

相較代建，倘若當下才想切入商業(yè)類資產(chǎn)運營的門檻更高。據(jù)某購物中心負責人介紹，萬象系主攻核心城市高端消費市場，核心產(chǎn)品為萬象城；龍湖則面向中產(chǎn)階層，核心產(chǎn)品為天街；新城控股主要占領(lǐng)三四線市場，核心產(chǎn)品為吾悅廣場，三者都已形成規(guī)模。相較其他企業(yè)，這些進入商業(yè)較早的企業(yè)，從品牌知名度、運營能力到合作品牌方都有一定優(yōu)勢。

同時，目前國內(nèi)的商業(yè)體趨于飽和狀態(tài)，行業(yè)的分化與競爭，都在逐年加劇。

“商業(yè)有門檻，對于開發(fā)企業(yè)而言，轉(zhuǎn)型代建可以說，沒有任何門檻?！钡笆龀鲭U房企相關(guān)業(yè)務負責人稱，大家都能看到的方向，必然是擁擠的，尤其是當下，留給房企的選項已經(jīng)不多了。

越來越多的代建企業(yè)，強調(diào)向管理要效益，通過降本增效，增強自身的競爭力。

“都是從事房地產(chǎn)開發(fā)多年、差距沒那么明顯。”一曾在某房企工作多年，現(xiàn)入職某共建平臺的人士告訴藍鯨新聞，過往房地產(chǎn)“低價中標”、“過度承諾”等已蔓延到代建領(lǐng)域，“某些房企寧可犧牲利潤，也要在代建領(lǐng)域迅速擴張，獲得未來活下去的機會?！?/p>

中指研究院對典型代建企業(yè)代建項目統(tǒng)計，目前約有80%的代建項目代建費率在4%以下。

明源地產(chǎn)研究院發(fā)布數(shù)據(jù)顯示，據(jù)統(tǒng)計，今年上半年新簽約的代建建面同比微增，但代建費較去年同期下降了18.1%。其中，頭部代表企業(yè)綠城管理上半年收取了14.14億的代建費，同比下降了27.7%。

相對價格戰(zhàn)不斷拉低企業(yè)利潤和行業(yè)平均利潤，對企業(yè)而言，更為艱難的或是如何運營。

“央企、國企等將投資方向放到了北上廣深杭蘇等核心城市，投資、開發(fā)高度契合，代建幾乎無法進入這些城市。目前，更多代建企業(yè)，只能在部分二線甚至更以下的市場承接項目?！鼻笆龉步ㄆ髽I(yè)負責人稱，這些城市本來可選擇的標的項目就不多、甲方對項目預期不低、競爭企業(yè)還在喊高價提升甲方預期。

上海易居房地產(chǎn)研究院院長丁祖昱表示，隨著代建企業(yè)數(shù)量趨于“飽和”，代建行業(yè)的競爭也愈發(fā)激烈，迅速擴張、持續(xù)搶占市場份額導致的競爭加劇，使得行業(yè)逐步走向平穩(wěn)分化與重新洗牌、出清的新階段。