本文來(lái)源：時(shí)代周報(bào) 作者：梁爭(zhēng)譽(yù)

從被動(dòng)限價(jià)到自主定價(jià)，深圳院子等到了。至此，深圳院子已經(jīng)在尖崗山上站了將近9個(gè)年頭。

10月16日，深圳院子獲批預(yù)售許可證，推出64套別墅，備案均價(jià)約137974元/平方米。開(kāi)發(fā)商深圳泰禾房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司表示，這一價(jià)格系“企業(yè)自主定價(jià)”。

值得注意的是，深圳院子的價(jià)格刷新深圳新房備案價(jià)紀(jì)錄。此前的紀(jì)錄由中?！ど顬尘列虮３?，其三批次入市住宅備案均價(jià)為137782元/平方米。

深圳院子曾刷新全國(guó)單價(jià)最高紀(jì)錄。2015年12月，泰禾首進(jìn)深圳，作價(jià)57億元拿下深圳寶安尖崗山A122-0345、A122-0352兩宗地塊，A122-0345地塊以接近8萬(wàn)元/平方米的樓面價(jià)，打破全國(guó)土地單價(jià)紀(jì)錄。

2017年，深圳開(kāi)始執(zhí)行限價(jià)政策，要求首次申請(qǐng)預(yù)售項(xiàng)目申請(qǐng)均價(jià)不能明顯高于周邊同類(lèi)戶(hù)型在售均價(jià)。深圳多個(gè)高端豪宅包括萬(wàn)科瑧山府、華潤(rùn)深圳灣悅府二期、招商雙璽等均低價(jià)入市。這對(duì)于以豪宅產(chǎn)品立足、追求高溢價(jià)的泰禾而言不亞于一記重?fù)簟?/p>

三年后，在深圳樓市最火熱的時(shí)候，深圳院子開(kāi)放了展示中心，參觀需驗(yàn)資3000萬(wàn)元。但當(dāng)時(shí)，泰禾已站在懸崖邊上。

深圳院子亮相兩個(gè)月后即2020年7月，泰禾旗下一公募債券宣告違約，實(shí)際控制人黃其森也因多次未能及時(shí)償還融資款和借款被列為失信被執(zhí)行人。深圳院子此次登場(chǎng)最終不了了之。

隨后，房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入長(zhǎng)達(dá)數(shù)年的調(diào)整周期，深圳院子亦多次傳出停工消息。今天，在中央與地方各主管部門(mén)的合力下，市場(chǎng)轉(zhuǎn)向，銷(xiāo)售止跌回穩(wěn)，深圳亦解除限價(jià)措施，深圳院子再次等到合適的入市契機(jī)。

“九年等待，深圳院子傳奇歸來(lái)，屬于院子的榮光從未離開(kāi)”，深圳院子在其官方微信公眾號(hào)如是說(shuō)。10月18日，深圳院子啟動(dòng)銷(xiāo)售程序，10月22日正式選房。能否再續(xù)榮光，答案很快分曉。

一道斑駁的大門(mén)，攔住深圳院子舊主泰禾，時(shí)代周報(bào)攝

備案價(jià)捅破天花板

自誕生之初，深圳院子就因?yàn)槠鋬r(jià)格標(biāo)簽備受矚目。

2015年12月25日，位于寶安尖崗山的兩宗居住用地A122-0345、A122-0352掛牌出讓。土地交易大廳座無(wú)虛席，28家開(kāi)發(fā)商前來(lái)舉牌，華潤(rùn)置地、中海、招商蛇口、金地、龍光等深圳龍頭房企悉數(shù)到場(chǎng)。

與融創(chuàng)角逐數(shù)十個(gè)回合后，閩系房企泰禾以總價(jià)57億元將兩宗地塊收入囊中。其中，A122-0345成交地價(jià)27.4億元，溢價(jià)率高達(dá)178%，樓面地價(jià)79907元/平方米，刷新當(dāng)年10月北京豐臺(tái)花鄉(xiāng)地塊創(chuàng)下的7.5萬(wàn)元/平方米的樓面價(jià)紀(jì)錄。A122-0352溢價(jià)95%成交，樓面價(jià)高達(dá)51331元/平方米。

可供對(duì)比的是，2015年深圳出讓的居住用地樓面價(jià)在4萬(wàn)元/平方米左右，中海2012年11月在尖崗山競(jìng)得的當(dāng)時(shí)深圳總價(jià)最高地塊的樓面價(jià)約10983元/平方米。

拍賣(mài)結(jié)束后，泰禾方面人士接受媒體采訪時(shí)表示，“要說(shuō)貴也貴，說(shuō)不貴也不貴，畢竟深圳樓市均價(jià)才4萬(wàn)元，這次樓面價(jià)都到8萬(wàn)元了。（泰禾）準(zhǔn)備把院子系列引進(jìn)深圳，兩塊地將一起開(kāi)發(fā)，很有信心打造成高端產(chǎn)品。”

9年后，深圳院子終于入市，以13.8萬(wàn)元/平方米的銷(xiāo)售均價(jià)刷新深圳新房?jī)r(jià)格紀(jì)錄，單價(jià)最高約21.5萬(wàn)元/平方米，64套別墅貨值約18.95億元，套均總價(jià)超過(guò)3000萬(wàn)元。

3000萬(wàn)元，曾是深圳院子的參觀門(mén)檻。

4年前，深圳院子首次亮相。彼時(shí)，正是深圳樓市近年來(lái)最好的光景——“打新”浪潮席卷全城，“日光盤(pán)”比比皆是，全年成交4.5萬(wàn)套一手住宅，創(chuàng)下5年新高。

驗(yàn)資3000萬(wàn)元的富人們從深圳灣奔赴尖崗山，深圳院子的沙盤(pán)前擠滿(mǎn)豪客，接待他們的不乏從南航、海航等航司退役的空少空姐。

深圳院子首秀引熱議，時(shí)代周報(bào)攝于2020年5月

這一次盛大的首秀并沒(méi)有完滿(mǎn)的結(jié)局。泰禾債務(wù)危機(jī)爆發(fā)，深圳院子難逃易主命運(yùn)。

泰禾失去深圳院子話(huà)語(yǔ)權(quán)

深圳院子的易主早有伏筆。

泰禾進(jìn)入深圳市場(chǎng)前后，擴(kuò)張兇猛，在全國(guó)大舉拿地。

由于土地成本走高，2016年開(kāi)始泰禾更多通過(guò)收購(gòu)、參股等方式獲得土地。2017年財(cái)報(bào)顯示，報(bào)告期內(nèi)泰禾累計(jì)獲取36個(gè)項(xiàng)目，其中26個(gè)是通過(guò)收并購(gòu)取得，投入資金552.40億元。同期，泰禾全年?duì)I收約243.31億元，其中房地產(chǎn)貢獻(xiàn)約235.06億元。

截至2017年末，泰禾負(fù)債合計(jì)1813億元，同比增長(zhǎng)78.44%。

在深圳院子的拍地現(xiàn)場(chǎng)，泰禾曾被問(wèn)及是否有資金壓力，其答案是，“有各種手段、各種金融機(jī)構(gòu)融資，不是自己一家的資金”。

2017年，泰禾全資子公司深圳泰禾房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“深圳泰禾”）、深圳中維菁山房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“深圳中維菁山”）作為共同還款人，與中國(guó)長(zhǎng)城資產(chǎn)管理深圳市分公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“長(zhǎng)城資產(chǎn)”）簽署借款協(xié)議，本金為120.03億元，期限自2017年4月21日至2020年4月18日。深圳泰禾即深圳院子的項(xiàng)目公司。

然而，所有的“饋贈(zèng)”，都在暗中標(biāo)好了價(jià)格。

這一筆債務(wù)并未能如期償還。2020年12月21日，深圳泰禾、深圳中維菁山與長(zhǎng)城資產(chǎn)達(dá)成協(xié)議，債務(wù)展期至2023年12月18日。隨后，泰禾全資子公司福建中維房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司與長(zhǎng)城資產(chǎn)共同成立蕪湖長(zhǎng)維投資中心（有限合伙）（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“蕪湖長(zhǎng)維”），雙方分別持股51.987%、48.013%。

2021年2月1日，深圳院子項(xiàng)目公司深圳泰禾發(fā)生投資人變更。蕪湖長(zhǎng)維認(rèn)繳出資9900萬(wàn)元，持有深圳泰禾99%股權(quán)，另一股東泰禾全資子公司福建中維房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司的持股比例降至1%。深圳院子正式易主。

10月17日，時(shí)代周報(bào)記者走訪深圳院子時(shí)發(fā)現(xiàn)，項(xiàng)目案名已從“泰禾·深圳院子”變更為“長(zhǎng)城國(guó)富·深圳院子”。

長(zhǎng)城國(guó)富是長(zhǎng)城資產(chǎn)的全資子公司，是一家以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)為主業(yè)的投資運(yùn)營(yíng)平臺(tái)，主營(yíng)實(shí)業(yè)投資、資產(chǎn)管理與經(jīng)營(yíng)、租賃、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)等業(yè)務(wù)，聚焦中小銀行改革化險(xiǎn)、實(shí)體經(jīng)濟(jì)紓困重組、資本市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)化解、房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)化解四大領(lǐng)域。

“深圳院子的前綴在今年從泰禾變成長(zhǎng)城國(guó)富，說(shuō)明項(xiàng)目話(huà)語(yǔ)權(quán)已實(shí)際歸屬長(zhǎng)城資產(chǎn)?！币幻槿耸勘硎?。

長(zhǎng)城資產(chǎn)在2023年度的工作總結(jié)中透露，公司緊緊圍繞“保交樓、保民生、保穩(wěn)定”的工作要求，聚焦具體項(xiàng)目及特定需求，新增出資近2億元，聯(lián)合房地產(chǎn)國(guó)企盤(pán)活了深圳院子項(xiàng)目。

深圳院子易主，時(shí)代周報(bào)攝

前述知情人士認(rèn)為，深圳院子的銷(xiāo)售價(jià)格符合深圳當(dāng)前的備案制度安排，預(yù)期會(huì)取得不錯(cuò)的去化效果?！爸攸c(diǎn)在后期的開(kāi)發(fā)，高層住宅規(guī)劃不再受‘70/90政策’限制，有較大空間，這個(gè)項(xiàng)目算是熬出頭了?！?/p>

深圳院子分A、B兩區(qū)開(kāi)發(fā)，A區(qū)即64棟別墅，B區(qū)規(guī)劃兩棟高層住宅與部分商業(yè)。此前，泰禾方面相關(guān)人士曾透露，“別墅銷(xiāo)售回款后，才有資金建高層?！?/p>

目前，深圳院子B區(qū)尚未動(dòng)工。

“白衣騎士”能否盤(pán)活深圳院子？

深圳院子的新主長(zhǎng)城資產(chǎn)紓困泰禾，但其資金情況不容樂(lè)觀。

長(zhǎng)城資產(chǎn)是國(guó)內(nèi)四大AMC之一，前身是中國(guó)長(zhǎng)城資產(chǎn)管理公司，于1999年10月18日經(jīng)國(guó)務(wù)院同意和央行批準(zhǔn)，由財(cái)政部在北京注冊(cè)成立的國(guó)有獨(dú)資金融企業(yè)，初始注冊(cè)資本為100億元，主要經(jīng)營(yíng)范圍為收購(gòu)、受托經(jīng)營(yíng)金融機(jī)構(gòu)不良資產(chǎn)，對(duì)不良資產(chǎn)進(jìn)行管理、投資和處置；債權(quán)轉(zhuǎn)股權(quán)，對(duì)股權(quán)資產(chǎn)進(jìn)行管理、投資和處置等。

除了深圳院子項(xiàng)目，長(zhǎng)城資產(chǎn)還曾紓困佳兆業(yè)、恒大等出險(xiǎn)房企。

2022年4月，招商蛇口公告稱(chēng)，其與長(zhǎng)城資產(chǎn)、佳兆業(yè)簽署《戰(zhàn)略合作協(xié)議》，各方擬建立戰(zhàn)略合作關(guān)系，在城市更新、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、商業(yè)綜合體經(jīng)營(yíng)等領(lǐng)域開(kāi)展合作。三方以佳兆業(yè)在深圳、廣州、東莞、佛山等粵港澳大灣區(qū)核心城市的城市更新儲(chǔ)備資源為基礎(chǔ)，進(jìn)行全面的梳理研究，以“成熟一個(gè)、合作一個(gè)”為原則，不斷將成熟項(xiàng)目置入三方合作平臺(tái)。

長(zhǎng)城資產(chǎn)還出資15億元，聯(lián)合同業(yè)和房地產(chǎn)國(guó)企盤(pán)活重組深圳恒大岳盟項(xiàng)目。

“雖然四大AMC按照監(jiān)管要求積極參與房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)化解，但由于資產(chǎn)質(zhì)量、資本壓力以及盈利承壓等各因素，以及考慮到房地產(chǎn)項(xiàng)目中的隱藏風(fēng)險(xiǎn)，AMC的紓困能力及意愿均較為有限?！笨硕鹬赋?。

長(zhǎng)城資產(chǎn)2023年財(cái)報(bào)顯示，截至2023年末，長(zhǎng)城資產(chǎn)資產(chǎn)總計(jì)3359.87億元，負(fù)債合計(jì)3217.68億元。

AMC均面臨相似困境?？硕鸬难芯匡@示，截至2023年末，中國(guó)信達(dá)、東方資產(chǎn)的資產(chǎn)負(fù)債率高于85%，中信金融、長(zhǎng)城資產(chǎn)甚至超過(guò)95%；中信金融、長(zhǎng)城資產(chǎn)2022年EBITDA對(duì)利息覆蓋倍數(shù)不足1，甚至為負(fù)值，償債能力薄弱。

“雖然AMC在房地產(chǎn)流動(dòng)性危機(jī)的初期被市場(chǎng)寄予厚望，至今也確實(shí)完成了部分企業(yè)和項(xiàng)目的紓困，但是當(dāng)前AMC的經(jīng)營(yíng)和財(cái)務(wù)狀況都說(shuō)明其后續(xù)紓困房地產(chǎn)的力度很難有新的突破。”克而瑞認(rèn)為，房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)化解的關(guān)鍵在于行業(yè)信心的回歸、市場(chǎng)的復(fù)蘇。