來(lái)源：債券人 光大固收

報(bào)告標(biāo)題： REITs二級(jí)市場(chǎng)表現(xiàn)震蕩，多只產(chǎn)品等待上市——REITs月報(bào)（20241001-20241031）

摘要

1、一級(jí)市場(chǎng)

已發(fā)行項(xiàng)目：截至2024年10月31日，我國(guó)公募REITs產(chǎn)品數(shù)量達(dá)47只，合計(jì)發(fā)行規(guī)模達(dá) 1369.09億元。從底層資產(chǎn)類型來(lái)看，交通基礎(chǔ)設(shè)施類發(fā)行規(guī)模最大，截至2024年10月31日共發(fā)行544.61億元，園區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施類REITs發(fā)行規(guī)模次之，為200.57億元。

待發(fā)行項(xiàng)目：根據(jù)上交所及深交所項(xiàng)目動(dòng)態(tài)披露，共有24只REITs目前處于待發(fā)狀態(tài)，其中21只為首發(fā)REITs，另外3只為待擴(kuò)募REITs。

2、二級(jí)市場(chǎng)

價(jià)格走勢(shì)：從指數(shù)走勢(shì)來(lái)看，2024年10月份公募REITs二級(jí)市場(chǎng)價(jià)格整體表現(xiàn)為震蕩下行趨勢(shì)。2024年10月份公募REITs的二級(jí)市場(chǎng)價(jià)格回報(bào)率為-1.4%，總回報(bào)率（含分紅）為-1.0%。

成交規(guī)模及換手率：2024年10月REITs的成交規(guī)模及區(qū)間換手率較9月整體走高。具體來(lái)看， 2024年10月REITs整體成交規(guī)模及月度區(qū)間換手率均值分別為75.0億元和16.3%。從不同底層資產(chǎn)類型來(lái)看，交通基礎(chǔ)設(shè)施類REITs的月內(nèi)成交規(guī)模較高，為24.0億元；倉(cāng)儲(chǔ)物流類REITs的區(qū)間平均換手率較高，為2.0%。

3、政策及動(dòng)態(tài)跟蹤

中央層面：2024年10月8日，國(guó)務(wù)院新聞辦舉行發(fā)布會(huì)，國(guó)家發(fā)展改革委副主任劉蘇社在發(fā)言中表示，將規(guī)范實(shí)施政府和社會(huì)資本合作的新機(jī)制，支持更多符合條件的民間投資項(xiàng)目發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施REITs，深化投貸聯(lián)動(dòng)試點(diǎn)合作。10月12日，中國(guó)人民銀行、生態(tài)環(huán)境部、金融監(jiān)管總局、中國(guó)證監(jiān)會(huì)聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于發(fā)揮綠色金融作用 服務(wù)美麗中國(guó)建設(shè)的意見(jiàn)》，提出支持符合清潔能源等條件的環(huán)?；A(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目合規(guī)發(fā)行不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金產(chǎn)品。10月18日，中國(guó)人民銀行與中國(guó)證監(jiān)會(huì)聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于做好證券、基金、保險(xiǎn)公司互換便利（SFISF）相關(guān)工作的通知》，公募REITs被納入可用質(zhì)押品行列。在10月27日舉行的全球財(cái)富管理論壇·2024上海蘇河灣大會(huì)上，上海證券交易所副總經(jīng)理王紅表示，隨著指數(shù)化投資理念的不斷深入，ETF逐漸成為投資者布局核心資產(chǎn)的重要選擇。下一步，上交所將積極穩(wěn)妥地推進(jìn)REITs指數(shù)化產(chǎn)品的落地。

地方層面：2024年10月11日，廣州正式印發(fā)出臺(tái)《關(guān)于推動(dòng)廣州市不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)管理業(yè)態(tài)發(fā)展的若干措施》，從十個(gè)方面提出具體舉措，其中包括：打造全國(guó)首個(gè)“不動(dòng)產(chǎn)私募基金份額轉(zhuǎn)讓交易專板”，開展不動(dòng)產(chǎn)私募基金份額轉(zhuǎn)讓交易；建設(shè)不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)信息平臺(tái)，建立存量資產(chǎn)臺(tái)賬；打造專業(yè)化不動(dòng)產(chǎn)私募基金機(jī)構(gòu)，支持鼓勵(lì)獲批不動(dòng)產(chǎn)私募基金試點(diǎn)等。10月28日，四川證監(jiān)局透露，同四川省委金融辦起草的《關(guān)于推動(dòng)資本市場(chǎng)高質(zhì)量發(fā)展的實(shí)施方案》提出，將積極培育發(fā)展不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金(REITs)，以國(guó)有資產(chǎn)為先導(dǎo)，建立高質(zhì)量?jī)?chǔ)備項(xiàng)目庫(kù)，加強(qiáng)要素服務(wù)保障，落實(shí)資產(chǎn)出讓等環(huán)節(jié)相關(guān)稅收政策。

4、風(fēng)險(xiǎn)提示

1）警惕REITs二級(jí)市場(chǎng)價(jià)格波動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)；

2）警惕政策不及預(yù)期風(fēng)險(xiǎn)；

3）數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)口徑不同。

1、一級(jí)市場(chǎng)

1.1 已發(fā)行項(xiàng)目

截至2024年10月31日，我國(guó)公募REITs產(chǎn)品數(shù)量達(dá)47只，合計(jì)發(fā)行規(guī)模達(dá) 1369.09億元。從底層資產(chǎn)類型來(lái)看，交通基礎(chǔ)設(shè)施類發(fā)行規(guī)模最大，截至2024年10月31日共發(fā)行544.61億元，園區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施類REITs發(fā)行規(guī)模次之，為200.57億元。

1.2 待發(fā)行項(xiàng)目

根據(jù)上交所及深交所項(xiàng)目動(dòng)態(tài)披露，共有24只REITs目前處于待發(fā)狀態(tài)，其中21只為首發(fā)REITs，另外3只為待擴(kuò)募REITs。具體來(lái)看，華泰紫金南京建鄴產(chǎn)業(yè)園封閉式基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金、中金重慶兩江產(chǎn)業(yè)園封閉式基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金、招商基金招商公路高速公路封閉式基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金、中航易商倉(cāng)儲(chǔ)物流封閉式基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金、招商科創(chuàng)孵化器封閉式基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金、銀華紹興原水水利封閉式基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金、工銀瑞信蒙能清潔能源封閉式基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金、廣發(fā)成都高投產(chǎn)業(yè)園封閉式基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金8只首發(fā)REITs當(dāng)前狀態(tài)均為“通過(guò)”。

2、二級(jí)市場(chǎng)

2.1 價(jià)格走勢(shì)

從指數(shù)走勢(shì)來(lái)看，2024年10月份公募REITs二級(jí)市場(chǎng)價(jià)格整體呈現(xiàn)震蕩下行趨勢(shì)。2024年10月份公募REITs的二級(jí)市場(chǎng)價(jià)格回報(bào)率為-1.4%，總回報(bào)率（含分紅）為-1.0%。分不同REITs來(lái)看，10月47只REITs上漲的有16只， 漲幅排名前三的分別是華夏華潤(rùn)商業(yè)REIT/中金山東高速REIT/博時(shí)津開產(chǎn)園REIT，漲幅分別為4.1%/2.5%/2.1%；下跌的31只中，跌幅前三分別是華夏基金華潤(rùn)有巢REIT/華夏和達(dá)高科REIT/紅土創(chuàng)新深圳安居REIT，跌幅分別為-7.4%/-5.9%/-4.0%。從REITs的價(jià)格波動(dòng)率來(lái)看，波動(dòng)率前二的分別是中航首鋼綠能REIT/國(guó)金中國(guó)鐵建REIT，波動(dòng)率分別為18.2%/11.9%，波動(dòng)率最低的是華安百聯(lián)消費(fèi)REIT，為0.8%。整體看，10月REITs表現(xiàn)出震蕩行情。

2.2 成交規(guī)模及換手率

2024年10月47只上市REITs區(qū)間總成交額為75.0億元，區(qū)間換手率均值為16.3%，較9月整體呈上升趨勢(shì)；單個(gè)REITs來(lái)看，10月區(qū)間交易額前三的REITs分別是華夏中國(guó)交建REIT/中金安徽交控REIT/國(guó)金中國(guó)鐵建REIT，區(qū)間交易額分別為5.4/4.0/3.4億元。從不同底層資產(chǎn)類型來(lái)看，交通基礎(chǔ)設(shè)施類REITs的月內(nèi)成交規(guī)模較高，為24.0億元；倉(cāng)儲(chǔ)物流類REITs的區(qū)間平均換手率較高，為2.0%。

3、政策及動(dòng)態(tài)跟蹤

3.1 中央層面

2024年10月8日，國(guó)務(wù)院新聞辦就“系統(tǒng)落實(shí)一攬子增量政策 扎實(shí)推動(dòng)經(jīng)濟(jì)向上結(jié)構(gòu)向優(yōu)、發(fā)展態(tài)勢(shì)持續(xù)向好”有關(guān)情況舉行發(fā)布會(huì)，國(guó)家發(fā)展改革委副主任劉蘇社在發(fā)言中表示，將規(guī)范實(shí)施政府和社會(huì)資本合作的新機(jī)制，支持更多符合條件的民間投資項(xiàng)目發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施REITs，深化投貸聯(lián)動(dòng)試點(diǎn)合作。10月12日，中國(guó)人民銀行、生態(tài)環(huán)境部、金融監(jiān)管總局、中國(guó)證監(jiān)會(huì)聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于發(fā)揮綠色金融作用 服務(wù)美麗中國(guó)建設(shè)的意見(jiàn)》，提出支持符合清潔能源等條件的環(huán)保基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目合規(guī)發(fā)行不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金產(chǎn)品。10月18日，中國(guó)人民銀行與中國(guó)證監(jiān)會(huì)聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于做好證券、基金、保險(xiǎn)公司互換便利（SFISF）相關(guān)工作的通知》，公募REITs被納入可用質(zhì)押品行列。在10月27日舉行的全球財(cái)富管理論壇·2024上海蘇河灣大會(huì)上，上海證券交易所副總經(jīng)理王紅表示，隨著指數(shù)化投資理念的不斷深入，ETF逐漸成為投資者布局核心資產(chǎn)的重要選擇。下一步，上交所將積極穩(wěn)妥地推進(jìn)REITs指數(shù)化產(chǎn)品的落地。

3.2 地方層面

2024年10月11日，廣州正式印發(fā)出臺(tái)《關(guān)于推動(dòng)廣州市不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)管理業(yè)態(tài)發(fā)展的若干措施》，從十個(gè)方面提出具體舉措，其中包括：打造全國(guó)首個(gè)“不動(dòng)產(chǎn)私募基金份額轉(zhuǎn)讓交易專板”，開展不動(dòng)產(chǎn)私募基金份額轉(zhuǎn)讓交易；建設(shè)不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)信息平臺(tái)，建立存量資產(chǎn)臺(tái)賬；打造專業(yè)化不動(dòng)產(chǎn)私募基金機(jī)構(gòu)，支持鼓勵(lì)獲批不動(dòng)產(chǎn)私募基金試點(diǎn)等。10月28日，四川證監(jiān)局透露，同四川省委金融辦起草的《關(guān)于推動(dòng)資本市場(chǎng)高質(zhì)量發(fā)展的實(shí)施方案》，近日將由四川省政府辦公廳正式印發(fā)，提出積極培育發(fā)展不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金(REITs)，以國(guó)有資產(chǎn)為先導(dǎo)，建立高質(zhì)量?jī)?chǔ)備項(xiàng)目庫(kù)，加強(qiáng)要素服務(wù)保障，落實(shí)資產(chǎn)出讓等環(huán)節(jié)相關(guān)稅收政策。

4、風(fēng)險(xiǎn)提示

1）警惕REITs二級(jí)市場(chǎng)價(jià)格波動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)；

2）警惕政策不及預(yù)期風(fēng)險(xiǎn)；

3）數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)口徑不同。