10月18日，9月份70城房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)出爐，環(huán)比降幅總體趨穩(wěn)、同比降幅擴(kuò)大，上海持續(xù)領(lǐng)跑。

具體來看，今年9月，上海新房?jī)r(jià)格指數(shù)環(huán)比漲幅0.6%，呈領(lǐng)跑之姿。若把目光拉長(zhǎng)到前三季度，上海新房?jī)r(jià)格漲幅達(dá)到4.4%、同樣居70城之首。

但從整體看，今年9月，70城新房?jī)r(jià)格指數(shù)環(huán)比下跌0.7%，二手房?jī)r(jià)格指數(shù)環(huán)比下跌0.9%，兩者跌幅仍在高位。

不止9月，今年前三季度也基本“以跌為主”。

時(shí)代財(cái)經(jīng)梳理發(fā)現(xiàn)，今年1-9月，70個(gè)大中城市里，有67座城市新房?jī)r(jià)格指數(shù)較去年同期下跌，僅上海、成都、西安3城上漲；二手房則出現(xiàn)70城全部下跌的情況。

“總體上由于供求關(guān)系和企業(yè)資金壓力等，房?jī)r(jià)下跌是符合市場(chǎng)規(guī)律的?！币拙臃康禺a(chǎn)研究院副院長(zhǎng)嚴(yán)躍進(jìn)在接受時(shí)代財(cái)經(jīng)采訪時(shí)表示，不過隨著10月份以來各地銷售行情提振，預(yù)計(jì)10月份房?jī)r(jià)下跌城市數(shù)量會(huì)比較明顯減少，或者說房?jī)r(jià)上漲城市數(shù)量有望超過10個(gè)。

拐點(diǎn)將至？四季度全國(guó)樓市將走向何方？上海還將延續(xù)領(lǐng)跑之姿嗎？

錯(cuò)失“金九”，抓住“銀十”

在傳統(tǒng)銷售旺季，“金九”成色不足。

根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，今年9月份，70城新房?jī)r(jià)格指數(shù)環(huán)比漲幅為-0.7%，二手房?jī)r(jià)格指數(shù)環(huán)比漲幅為-0.9%，兩者跌幅仍在高位，但較上月微弱改善。

從具體城市看，70城新房?jī)r(jià)格環(huán)比上漲的城市有3個(gè)，分別為上海、西安和徐州，南京與上月持平，而房?jī)r(jià)下跌城市數(shù)量則從8月的67座減至66座，輕微好轉(zhuǎn)。不過70城二手房?jī)r(jià)格均環(huán)比下跌。

業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為，當(dāng)前樓市正處于止跌回穩(wěn)的初期，市場(chǎng)數(shù)據(jù)已經(jīng)開始筑底。

住房城鄉(xiāng)建設(shè)部部長(zhǎng)倪虹在10月17日的新聞發(fā)布會(huì)上也表示，中國(guó)的房地產(chǎn)在系列政策作用下，經(jīng)過三年的調(diào)整，市場(chǎng)已經(jīng)開始筑底?！拔覀兣袛?，10月份的數(shù)據(jù)，會(huì)是一個(gè)積極樂觀的結(jié)果?！蹦吆缯f。

嚴(yán)躍進(jìn)表示，總體上由于供求關(guān)系和企業(yè)資金壓力等，9月份房?jī)r(jià)下跌是符合市場(chǎng)規(guī)律的?！爱?dāng)然由于10月份以來各地銷售行情提振，所以預(yù)計(jì)10月份房?jī)r(jià)下跌城市數(shù)量會(huì)比較明顯減少，或者說房?jī)r(jià)上漲城市數(shù)量有望超過10個(gè)?！彼f。

錯(cuò)失“金九”之后，能否抓住“銀十”？在部分業(yè)內(nèi)人士看來，9月份以后，房地產(chǎn)基本面面臨的一些長(zhǎng)期問題也可能繼續(xù)顯露。

廣東省城鄉(xiāng)規(guī)劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉告訴時(shí)代財(cái)經(jīng)，一些負(fù)面現(xiàn)象被市場(chǎng)解讀為房地產(chǎn)的基本面并未好轉(zhuǎn)，導(dǎo)致全社會(huì)的預(yù)期轉(zhuǎn)弱，表現(xiàn)在二手房掛牌量快速攀升、業(yè)主降價(jià)掛牌，持續(xù)出現(xiàn)二手房?jī)r(jià)跌幅大于新房，進(jìn)而導(dǎo)致新房去化率下降，不得不繼續(xù)降價(jià)促銷。

“而且基本面的一些問題，在一線城市表現(xiàn)更加突出，因?yàn)橐痪€城市新市民、年輕人更多，就業(yè)、消費(fèi)、收入等前景預(yù)期受到的沖擊更大，這是一線城市房?jī)r(jià)跌幅更大的原因?！崩钣罴握f。

他認(rèn)為，在此背景下，9月底以來，國(guó)家新一輪紓困政策密集出臺(tái)，市場(chǎng)預(yù)期開始有所好轉(zhuǎn)，表現(xiàn)在成交量環(huán)比上升，對(duì)下墜的價(jià)格形成支撐。

具體來看，9月26日，中央政治局會(huì)議對(duì)房地產(chǎn)的表述內(nèi)容釋放出極強(qiáng)的政策寬松信號(hào)。會(huì)議首次明確提出，要促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)。

隨后，包括北京、上海、廣州、深圳在內(nèi)的50余城市出臺(tái)松綁政策。其中，廣州率一線城市之首、全面取消限購(gòu)，上海、深圳和北京則有針對(duì)性地優(yōu)化調(diào)整住房限購(gòu)政策，例如放寬非滬籍購(gòu)房條件、縮短非京籍家庭購(gòu)房所需繳納社保或個(gè)稅年限、深圳在外圍區(qū)域放開限購(gòu)等。

二三線城市則在住房以舊換新、購(gòu)房補(bǔ)貼等“真金白銀”層面發(fā)力。

得益于政策的積極影響，加之房地產(chǎn)企業(yè)加大營(yíng)銷力度，推動(dòng)了“銀十”樓市的火熱局面，不少業(yè)內(nèi)人士甚至認(rèn)為，樓市“銀十”有望變“金十”。

中指院數(shù)據(jù)顯示，國(guó)慶期間（10月1日-10月7日）全國(guó)新房市場(chǎng)線上找房熱度較9月份日均上升約8%，全國(guó)合計(jì)成交面積71.8萬(wàn)㎡，較去年同期上漲23%，其中一線城市成交面積合計(jì)13.2萬(wàn)㎡，較去年同期上漲18%。

中指研究院研究副總監(jiān)徐躍進(jìn)告訴時(shí)代財(cái)經(jīng)，國(guó)慶期間，從新房到訪和認(rèn)購(gòu)表現(xiàn)來看，一線城市除優(yōu)質(zhì)改善項(xiàng)目延續(xù)較好去化外，多個(gè)剛需樓盤銷售也出現(xiàn)明顯好轉(zhuǎn)。二線城市中，成都、杭州等熱點(diǎn)城市保持較高熱度，成交轉(zhuǎn)化率出現(xiàn)提升，而重慶等城市仍依靠大幅折扣實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目去化。

第四季度，樓市怎么走？

那么，在房地產(chǎn)利好政策密集出臺(tái)提振市場(chǎng)信心的背景下，四季度房?jī)r(jià)走勢(shì)如何？

麟評(píng)居住大數(shù)據(jù)研究院高級(jí)分析師關(guān)榮雪告訴時(shí)代財(cái)經(jīng)，預(yù)計(jì)在本次政策的帶動(dòng)下，樓市有望觸底回升，實(shí)現(xiàn)止跌回穩(wěn)。

“房?jī)r(jià)上看，全面或大部分止跌還需要時(shí)間，預(yù)計(jì)隨著成交活躍度的提升，四季度房?jī)r(jià)總體跌幅大概率收窄，明年上半年房?jī)r(jià)企穩(wěn)?！彼f。

從城市上來看，結(jié)合近期政策支持及市場(chǎng)情況來看，關(guān)榮雪認(rèn)為，四季度部分核心一二線城市如上海、深圳等的房?jī)r(jià)或率先升溫。

“如自9月29日上海、深圳出臺(tái)松綁政策后，市場(chǎng)反應(yīng)積極，國(guó)慶假期交易及帶看數(shù)據(jù)漲勢(shì)強(qiáng)勁、節(jié)后持續(xù)放量，成交預(yù)期改善也將逐步帶動(dòng)房?jī)r(jià)企穩(wěn)?！币陨虾槔?，她指出，今年以來上海豪宅市場(chǎng)熱度頗高，階段性頻現(xiàn)“日光盤”，改善性需求堅(jiān)挺也或?qū)⒃谝欢ǔ潭壬现畏績(jī)r(jià)走勢(shì)。

值得一提的是，上海新房?jī)r(jià)格環(huán)比漲幅已經(jīng)連續(xù)7個(gè)月領(lǐng)跑70城，且今年前三季度漲幅高達(dá)4.4%，同樣居70城之首，動(dòng)力何來？對(duì)全國(guó)樓市進(jìn)程有何啟發(fā)？

對(duì)此，時(shí)代財(cái)經(jīng)梳理發(fā)現(xiàn)，高端住宅扎堆入市、持續(xù)的人口凈流入和人才匯聚、改善性需求堅(jiān)挺、購(gòu)房新政精準(zhǔn)推進(jìn)、部分優(yōu)越地段新舊二手房?jī)r(jià)格倒掛等，均被業(yè)內(nèi)視為上海樓市堅(jiān)挺的主要因素。

嚴(yán)躍進(jìn)指出，當(dāng)前上海房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)中向好，無論是交易指標(biāo)還是區(qū)域市場(chǎng)表現(xiàn)，都呈現(xiàn)出逐漸活躍的態(tài)勢(shì)，且具有可持續(xù)性。這恰說明，立足全國(guó)政策導(dǎo)向和精準(zhǔn)施策思路，上海持續(xù)釋放政策效應(yīng)，在激活合理住房消費(fèi)需求同時(shí)，更好解決了人民群眾的住房問題。

“上海市場(chǎng)的強(qiáng)勁，恰對(duì)各地有較大啟發(fā)，即城市基本面總體不錯(cuò)，其樓市一般具有較大的韌性。各地要加強(qiáng)人才的吸引，持續(xù)增強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)的吸引力?！彼f。