樂居財(cái)經(jīng)徐迪10月22日，仲量聯(lián)行發(fā)布2024年三季度“中國40城辦公樓市場(chǎng)指數(shù)”。

國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布數(shù)據(jù)顯示，2024年前三季度國內(nèi)生產(chǎn)總值949,746億元，同比增長4.8%，國民經(jīng)濟(jì)運(yùn)行穩(wěn)中有進(jìn)，向好因素累積增多。宏觀調(diào)控政策的短期發(fā)力正在發(fā)揮立竿見影的政策效能，有效提振對(duì)經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇的信心和預(yù)期。

在全國辦公樓市場(chǎng)的微觀層面，宏觀改善仍需時(shí)間傳導(dǎo)，需求端持續(xù)低迷迫使供應(yīng)端積極采取以降租為底層工具的組合策略，市場(chǎng)仍處于漫長艱難的探底過程。仲量聯(lián)行從全國200余座城市中選取了政治經(jīng)濟(jì)綜合影響力前40城市，就其辦公樓市場(chǎng)進(jìn)行比較，發(fā)布了2024年三季度“中國40城辦公樓市場(chǎng)指數(shù)”。

指數(shù)解讀方式：以2022年第一季度數(shù)據(jù)為基準(zhǔn)數(shù)，可以進(jìn)行橫向的時(shí)間軸比較和縱向的城市間比較。

橫向而言，隨著各市辦公樓體量增長、租金上漲或租賃去化，其指數(shù)較基數(shù)錄得增長，體現(xiàn)市場(chǎng)表現(xiàn)提升；同樣，各市辦公樓租金下跌和空置擴(kuò)大，將導(dǎo)致其指數(shù)較基數(shù)下滑。

縱向而言，盡管我們已從全國200余座城市中選取了政治經(jīng)濟(jì)綜合影響力前40城市，但其辦公樓市場(chǎng)仍然差距巨大，京滬較其他城市斷崖式領(lǐng)先，銀川、拉薩等西北省會(huì)城市則相對(duì)靠后。

排名前10的城市中，杭州是唯一指數(shù)正增長城市。得益于游戲、傳媒公司的增量需求貢獻(xiàn)，杭州市場(chǎng)指數(shù)已連續(xù)六個(gè)季度保持正增長。北京市場(chǎng)以降本驅(qū)動(dòng)的搬遷需求為主導(dǎo)，空置壓力有待進(jìn)一步緩解。存量需求主導(dǎo)南京辦公樓市場(chǎng)，對(duì)市場(chǎng)成交促進(jìn)有限，租賃活躍度未能達(dá)到預(yù)期水平，指數(shù)環(huán)比下降0.4%。

排名11-20的城市中，多數(shù)城市市場(chǎng)基本面穩(wěn)定。三季度，青島、福州、鄭州、天津的指數(shù)環(huán)比變化在±0.2%之間，市場(chǎng)基本面穩(wěn)定。南寧市場(chǎng)供需失衡的壓力持續(xù)上升，其指數(shù)已經(jīng)連續(xù)八個(gè)季度環(huán)比下降。

排名21-40的城市中，東北省會(huì)城市排名普遍提升。三季度，隨著部分城市租金表現(xiàn)觸底，該區(qū)間市場(chǎng)指數(shù)波動(dòng)幅度有所收窄。部分城市止跌企穩(wěn)，哈爾濱和長春老工業(yè)基地受政策支持，重塑競(jìng)爭優(yōu)勢(shì)，吸引新質(zhì)生產(chǎn)力企業(yè)入駐，指數(shù)排名有所上升。此外，海口在免稅政策推動(dòng)下持續(xù)吸引貿(mào)易類企業(yè)的新設(shè)需求，空置率有效降低，指數(shù)連續(xù)三個(gè)季度環(huán)比攀升。

市場(chǎng)仍處于筑底階段，宏觀調(diào)控政策有效提振市場(chǎng)信心

三季度，全國40個(gè)主要城市甲級(jí)辦公樓市場(chǎng)凈吸納總量為67.6萬平方米，環(huán)比增加4.0%，主要來自于一線及強(qiáng)二線城市的總部自用型需求支撐。然而全國市場(chǎng)化租賃成交量仍處于底部摩擦，有效需求不足是當(dāng)前辦公樓市場(chǎng)的主要困境。在低價(jià)刺激下，市場(chǎng)流動(dòng)性在上半年已得到一定釋放，因此，以價(jià)換量的有效性在三季度有所減弱。辦公樓市場(chǎng)需求的結(jié)構(gòu)性調(diào)整持續(xù)受到擾動(dòng)，金融、專業(yè)服務(wù)業(yè)等大面積租戶遵循審慎擴(kuò)張與降本縮租的原則，對(duì)新租成交量表現(xiàn)并無貢獻(xiàn)。雖然跨境電商、新媒體等科技互聯(lián)網(wǎng)細(xì)分行業(yè)帶來一定動(dòng)能需求，但主要集中在中小面積段及新興子市場(chǎng)，持續(xù)性和穩(wěn)定性偏弱的特質(zhì)使其無法驅(qū)動(dòng)市場(chǎng)全面復(fù)蘇。

三季度，全國40個(gè)主要城市的甲級(jí)辦公樓市場(chǎng)平均租金為80.3元/平方米/月，環(huán)比降幅在0.4%-5.6%之間。在經(jīng)歷了需求增長受阻的持續(xù)困擾后，業(yè)主方壓力情緒在第三季度達(dá)到高點(diǎn)。為抓住流動(dòng)的存量需求機(jī)會(huì)，業(yè)主方采取更加靈活激進(jìn)的租金策略，以獲得競(jìng)爭優(yōu)勢(shì)。

近期宏觀調(diào)控措施顯著發(fā)力，逆周期調(diào)節(jié)力度加大。從企業(yè)端來看，降息降準(zhǔn)等貨幣與財(cái)政政策的組合措施為企業(yè)應(yīng)對(duì)下行周期提供了強(qiáng)有力的支持，有利于疏通企業(yè)融資渠道，緩解辦公樓市場(chǎng)來自企業(yè)端的需求凈流出。盡管短期內(nèi)政策調(diào)整影響有限，但其對(duì)扭轉(zhuǎn)預(yù)期的信號(hào)意義顯著。從業(yè)主端來看，政策制定者積極通過改善投資環(huán)境和招商引資政策推進(jìn)經(jīng)濟(jì)再平衡，有利于穩(wěn)定需求端環(huán)境。深圳和?？诘瘸鞘械霓k公樓市場(chǎng)因有效的稅收及招商政策支持，供需關(guān)系始終相對(duì)健康發(fā)展。此外，新質(zhì)生產(chǎn)力的培育和研發(fā)成果轉(zhuǎn)化加速，部分地區(qū)企業(yè)在政策扶持下降低了租金和稅務(wù)壓力，將為辦公樓市場(chǎng)帶來增量機(jī)會(huì)。

仲量聯(lián)行中國區(qū)研究部辦公樓市場(chǎng)負(fù)責(zé)人暨華北區(qū)研究部負(fù)責(zé)人米陽表示：“近期多項(xiàng)超預(yù)期的金融支持政策密集發(fā)布，體現(xiàn)了中央對(duì)于穩(wěn)增長的堅(jiān)定態(tài)度。實(shí)施貨幣總量的支持性政策將有助于緩解流動(dòng)性壓力，并降低實(shí)體經(jīng)濟(jì)的融資成本，推動(dòng)市場(chǎng)信心的恢復(fù)。盡管政策效能傳導(dǎo)至企業(yè)端進(jìn)而影響其不動(dòng)產(chǎn)決策將是一個(gè)長期過程，需要時(shí)間和耐心，但一攬子政策的跟進(jìn)與配合預(yù)示著未來經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)性改革的戰(zhàn)略變化，將為辦公樓市場(chǎng)帶來修復(fù)機(jī)遇?！?/p>